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    “海島游”隱患重重 泰國房地產市場是否會成為下一個“地雷”?

    2018-07-09 08:33:11 和訊名家 
      陽光、沙灘、海鮮大餐……一場意外的風浪,讓原本澄碧的天空陰云密布。

      據中國之聲新聞縱橫報道,7月5日下午,兩艘游船分別在普吉島珊瑚島和梅通島發生翻船事故。截至8日上午9時,中國駐泰國大使館確認,中國公民有41人在翻船事故中遇難。

    近年來,出訪泰國的游客增加迅速。2017年,中國為泰國貢獻了最多的游客源,赴泰國人數超過980萬。
      近年來,出訪泰國的游客增加迅速。2017年,中國為泰國貢獻了最多的游客源,赴泰國人數超過980萬。

      數十名同胞殞命異鄉,背后可能有幾十個甚至上百個家庭遭受失去親人的痛苦,在為他們感到傷痛之余,泰國游所暴露出的安全問題首先值得民眾警醒。

      旅游勝地變“奪命島”

      泰國旅游和體育部統計顯示,2017年赴泰旅游的外國游客總數超過3500萬人次。次長蓬帕努曾表示,這3500多萬人次為泰國旅游業創收超過1.82萬億泰銖(約合3660億元人民幣);

      在數量和創收金額上對泰國旅游業貢獻最大的依舊是中國游客。

      泰國開泰銀行研究中心曾預測,2018年泰國游客數量及其所創收入都將持續增長,預計今年全年外國游客量突破3700萬人次,將為泰國旅游業創收約2萬億泰銖(約合4028億元人民幣)。

    就是在這個暑期旅游高峰之前,攜程曾表示,以泰國游線路為例,預計單月報名將超過10萬人,可以坐滿四五百架飛機。
      就是在這個暑期旅游高峰之前,攜程曾表示,以泰國游線路為例,預計單月報名將超過10萬人,可以坐滿四五百架飛機。

      隨著赴泰游客數量逐年增加,泰國在安全管控方面難以跟上,旅游風險不容忽視。在吸引中國游客的泰國“神奇游”中,海島、海濱吸引力較大,不少游客會嘗試浮潛、深淺、海釣等活動。

      可是,這些旅游產品的安全保障卻并不樂觀。首先,由于中國游客的迅猛增加,泰國旅游商家的救生設備設施和專業救助人員并不能滿足需求,甚至存在老舊設備依舊服役的情況。

      同時,浮潛、深潛等活動對教練人員專業技能要求較高,但是實際上有些不具備專業資質的人員也混雜其間。這些無疑都是安全隱患。

    更重要的是,隨著游客對海外出游質量要求的提升,越來越多的游客選擇了自由行,選擇自由行的游客多會通過OTA(Online Travel Agency即在線旅行社)等途徑購買“海島一日游”等旅游產品。
      更重要的是,隨著游客對海外出游質量要求的提升,越來越多的游客選擇了自由行,選擇自由行的游客多會通過OTA(Online Travel Agency即在線旅行社)等途徑購買“海島一日游”等旅游產品。

      但目前,赴泰海島游的散客化趨勢日趨明顯,如此一來,旅行社或者OTA對游客全程所發揮的安全保障作用已經相對弱化。不僅如此,對游客的安全警示及保障措施也往往不到位,對游客全程所需的安全信息服務不足,識別、篩查泰國當地商家安全保障能力的意識淡薄。

      根據世界經濟論壇發布的《2017年全球旅游業競爭力報告》,在136個國家和地區中,泰國在安全方面列118名。中國駐宋卡總領事館發布的2018版《中國公民赴泰南安全旅游手冊》顯示,中國游客在泰南地區交通和溺水事故頻發。

      2017年,235名中國游客在泰南地區發生交通事故,其中8人死亡;49名中國游客因涉水事故死亡。

      泰國掀起置業熱潮

      與“旅游熱”相對應的,是泰國近年涌起的購房浪潮——據外媒報道,過去幾年一直波瀾不驚的泰國樓市正在中國內地、香港和其他經濟體買家的推動下,變得異常火爆起來。

      居外網2016年數據顯示,泰國是中國人在亞洲其他國家中最青睞的買房目的地之一。中國人赴東南亞買房的第一大動機是投資,出于投資需求去泰國、馬來西亞和柬埔寨買房的人數比例分別達到70.2%、62.2%和92%。

    自住需求亦旺盛。陽光沙灘海岸,讓泰國成為了不少中國人的心頭好。從2016年9月到2017年1月連續五個月,泰國房產詢問量均同比增長100%以上,2016年9月同比增長甚至達到580%,增幅遠遠高于美國、英國、加拿大、澳大利亞等中國人海外購房傳統目的地。居外網的統計,中國人最熱衷投資的泰國城市為芭提雅、蘇梅島、曼谷、普吉島和清邁。
      自住需求亦旺盛。陽光沙灘海岸,讓泰國成為了不少中國人的心頭好。從2016年9月到2017年1月連續五個月,泰國房產詢問量均同比增長100%以上,2016年9月同比增長甚至達到580%,增幅遠遠高于美國、英國、加拿大、澳大利亞等中國人海外購房傳統目的地。居外網的統計,中國人最熱衷投資的泰國城市為芭提雅、蘇梅島、曼谷、普吉島和清邁。

      而2010年以前,幾乎沒有中國人到泰國購房。FT有統計顯示,近年在普吉島和清邁等旅游度假地區,中國購房者的比例已經達到20%;一些熱門房產項目中,中國購房者比例已經達到50%。這些中國購房者很多是年輕人和中產階級。

      的確,作為東南亞第二大經濟體,在泰國置業有著其他國家并沒有的優勢:永久產權、房價便宜、房子帶精裝修、沒有公攤、周邊配套齊全等。從過去10年的統計數據來看,曼谷、芭提雅等中心區公寓平均每年漲幅大約12%。加上出租回報,泰國公寓的平均年投資回報率在18%以上。相對于其他東南亞國家,已顯示泰國經濟的良好增長跡象。

    但如果從房價收入比來看,泰國的房地產泡沫比北上廣深還大。從2012年開始,泰國房產已經暴漲不少,以外國人能購買的公寓為例,2012年3月至今漲了43.3%。曼谷核心地區的高端公寓均價高達20萬泰銖一平(約4萬人民幣),更貴的30、40萬也是常有的。
      但如果從房價收入比來看,泰國的房地產泡沫比北上廣深還大。從2012年開始,泰國房產已經暴漲不少,以外國人能購買的公寓為例,2012年3月至今漲了43.3%。曼谷核心地區的高端公寓均價高達20萬泰銖一平(約4萬人民幣),更貴的30、40萬也是常有的。

      再高的房價也要有人“接盤”。外國人在曼谷買房要搶,當地人可不需要。泰國法律規定,產權公寓銷售給外國人的比例不得超過49%,剩下的51%只能賣給當地人。

      本地人并沒有國外買家的強購買力,據了解,以曼谷為例,當地月平均收入才2.5萬泰銖。泰國本地人買新房又可以享受0首付、低貸款利率,買房的價格比外國人低不少,所以很少有人去光顧二手房,只有國際友人“出手相救”。

      在泰國炒房流動性堪憂。有專業機構預測,泰國未來一年房價漲幅不會超過2%。但有的中介在賣泰國房子時,還會提到說當地租金回報率高,能到6-7%,個別還有說10%。

    相對于買房市場,泰國的租房需求確實非常旺盛。2017年赴泰旅游的外國游客總數超過3500萬人次,再加上泰國工作的外籍也很多,他們也有租房需求。曼谷市中心一套30多平的一室戶,能租到五千人民幣一個月。
      相對于買房市場,泰國的租房需求確實非常旺盛。2017年赴泰旅游的外國游客總數超過3500萬人次,再加上泰國工作的外籍也很多,他們也有租房需求。曼谷市中心一套30多平的一室戶,能租到五千人民幣一個月。

      泰國法律規定,公寓是不能在Airbnb這樣的網站上直租的,只能走當地中介渠道。這就意味著代理費是一大筆錢。

      再加上泰國高端的一些樓盤,物業費相當貴,畢竟泳池啊、綠化啊,都得花大價錢。

      交完稅之后,全部算下來,扣除所有費用,回報率能有5%就算不錯了。

      如果選擇在國內遠程租房,意味著需要操心的事情更多。外國人貸款、錢匯到泰國、期房等等細節問題,都要考慮。

    因此對于高凈值人群來說,置業泰國或許是個不錯的選擇;但對于部分家庭資產負債率較高、且家庭年收入不太穩定的新中產,還是有必要謹慎。
      因此對于高凈值人群來說,置業泰國或許是個不錯的選擇;但對于部分家庭資產負債率較高、且家庭年收入不太穩定的新中產,還是有必要謹慎。

      一旦其所處城市的房價下跌、或者家庭收入大幅下降,那么其家庭財務杠桿極有可能會崩塌。

      所以在購房時建議除了評估個人的凈資產狀況、現金流水平外,還要進行動凈態綜合投資回報評估,以此來規避風險:

      比如,以泰國為例,5%-6%年租金/房價的水平,其靜態回報率還是不錯的,但是,如果從動態評估的角度看,泰國房價的潛力還是存在較大不確定性,其GDP增速多年來一直保持中速水平,其當下的人口出生率更是嚴重偏低僅為0.4%左右(男女比例不協調、男性存在出家的風俗)。

        本文首發于微信公眾號:中國房地產金融。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

    (責任編輯:馬金露 HF120)
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